El giro del seguro de alquiler en España podría encarecer aún más la escasez

¿Y si una medida diseñada para hacer más seguro el alquiler simplemente lo hiciera más difícil? Ese es el riesgo que España está creando en torno al seguro contra impagos contratado por el propietario: el coste puede desaparecer de la factura del inquilino, pero no se esfuma. Pasa a formar parte del cálculo del propietario sobre si merece la pena ofrecer una vivienda.

El primer punto requiere precisión. La documentación no establece una obligación legal general en España de contratar un seguro contra impagos del alquiler. Una guía de 2026 lo describe explícitamente como voluntario, mientras que otra señala que normalmente es el propietario quien lo contrata y paga. Por tanto, el cambio importante no es un mandato nacional confirmado. Es la expectativa creciente de que los propietarios asuman otro coste y otra capa de protección en un mercado ya muy regulado.

Esa presión llega cuando la situación del mercado del alquiler ya es complicada. La comparativa de la OCU de septiembre de 2026 afirma que el impago de alquiler afecta al 14 % de los propietarios particulares encuestados, y que algunos pasan más de un año sin cobrar ni recuperar la posesión de la vivienda. Mientras tanto, una estimación de BBVA Research de 2026 citada por Sure Service sitúa la oferta disponible de alquiler en 669.529 viviendas, un 2,1 % menos, mientras que el déficit estructural del Banco de España se describe como cercano a las 700.000 viviendas.

La prima a cargo del propietario sigue siendo un coste de mercado

El rango de precios más citado es del 3 % al 5 % del alquiler anual. Otra estimación de 2026 sitúa una póliza típica entre 290 y 480 € al año, frente a una deuda media de 3.300 € de un inquilino moroso. Puede parecer un intercambio razonable para un propietario expuesto a meses de litigios, gastos legales e ingresos perdidos. También es fácil entender por qué las aseguradoras y las organizaciones de consumidores presentan el producto como una protección prudente.

Pero la asequibilidad no se mide solo por el precio de la aseguradora. Se mide por la rentabilidad neta del propietario después de pagar la hipoteca, los impuestos, el mantenimiento, los gastos de comunidad, las reparaciones y los límites regulatorios a las actualizaciones del alquiler. Si el propietario no puede recuperar la prima a través de la renta, el gasto reduce el atractivo de la vivienda. Si puede recuperarla, el inquilino la paga indirectamente.

Esto no significa que todos los propietarios deban rechazar el seguro. Al contrario: cuando un solo impago amenaza las finanzas del propietario, transferir el riesgo puede ser racional. El error está en confundir la transferencia del riesgo con su eliminación. La factura simplemente ha pasado de un depósito visible o de un requisito para el inquilino a los costes operativos del propietario.

La selección es el precio menos visible de la «protección»

El seguro hace algo más que cobrar una prima. Antes de aceptar una póliza, las aseguradoras suelen evaluar los ingresos, la situación laboral y el nivel de endeudamiento del posible inquilino. La OCU señala que pueden solicitar contratos de trabajo, nóminas, informes de vida laboral o información del impuesto sobre la renta, mientras que algunas utilizan sus propios cálculos de solvencia.

Este proceso puede proteger a los propietarios, pero también cambia quién se considera un inquilino seguro. Si se exige —o se recomienda encarecidamente— que el propietario asegure el alquiler, los criterios de admisión de la aseguradora pasan a formar parte del mercado de la vivienda. Los candidatos con ingresos irregulares, documentación limitada o un perfil financiero complejo pueden encontrarse con un obstáculo mayor aunque tengan capacidad para pagar con regularidad.

Aquí es donde la respuesta política puede volverse contradictoria desde el punto de vista social. El objetivo declarado es ofrecer más seguridad a inquilinos y propietarios. El resultado práctico puede ser un filtrado más estandarizado. Un propietario que antes aceptaba cierto grado de incertidumbre puede decidir que no merece la pena asumir la exposición si el candidato no supera la evaluación del seguro. Un mercado que ya tiene pocas viviendas se convierte entonces en un mercado con pocos candidatos que cumplan los requisitos.

La oferta es la verdadera víctima

El problema del alquiler en España es, fundamentalmente, un problema de oferta, y las pruebas disponibles invitan a la cautela, no a la expansión. Fotocasa Research informa de que el 68 % de los propietarios encuestados tiene previsto subir los alquileres o retirar las viviendas del alquiler convencional cuando terminen los contratos actuales. Entre las opciones que barajan figuran elevar los precios, buscar inquilinos con mayor capacidad económica, vender, pasar al alquiler por habitaciones o cambiar al alquiler vacacional.

Estas cifras no pueden atribuirse únicamente al seguro. La misma fuente relaciona esas decisiones con la regulación, incluido el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Aun así, añadir otro coste obligatorio o esperado al modelo de alquiler convencional apunta en la misma dirección: menos motivos para mantener una vivienda en el mercado de larga duración.

La tentación es decir que los propietarios deberían aceptar rentabilidades más bajas porque la vivienda es una necesidad social. Es una posición política legítima, pero no es un mecanismo económico. Si la política hace menos atractivo ser propietario de una vivienda en alquiler sin añadir más casas, los propietarios se adaptan. Algunos cobran más cuando los contratos lo permiten. Otros son más selectivos. Otros se marchan.

El objetivo debería ser reducir la incertidumbre, no solo cubrir el impago

El seguro es útil porque los conflictos por desahucios y recuperación de alquileres impagados pueden ser lentos y costosos. La documentación cita límites de cobertura de entre 12 y 24 meses en algunas pólizas, defensa jurídica y protección frente a determinados daños en la vivienda. El análisis de la OCU también subraya que las pólizas difieren mucho en los periodos de carencia, las franquicias, el número máximo de meses cubiertos y las exclusiones.

Esa variabilidad importa. Una expectativa general de que todos los propietarios deban contratar un producto podría crear un ritual de cumplimiento sin garantizar una protección significativa. En nuestra opinión, sería mejor reducir la incertidumbre que lleva a los propietarios a contratar más seguros de los necesarios: procedimientos más claros, plazos previsibles y normas transparentes sobre lo que cubre una póliza.

Los inquilinos también necesitan protección frente a costes disfrazados de «seguridad». Si el propietario repercute la prima mediante un alquiler más alto o utiliza la selección del seguro para excluir a determinados candidatos, la carga no ha desaparecido. Simplemente se ha vuelto menos visible.

España debería ser prudente antes de presentar el seguro pagado por el propietario como una victoria para los inquilinos. Puede ayudar a algunos propietarios a mantener su solvencia y a conservar viviendas disponibles, pero, salvo que vaya acompañado de una mayor oferta y de una resolución más rápida de los conflictos, el resultado probable es un mercado del alquiler más caro y selectivo. Nuestro veredicto es sencillo: el seguro contra impagos debe tratarse como una herramienta opcional de gestión del riesgo, no como un sustituto de la política de vivienda. El mercado necesita más viviendas y menos incertidumbre, no otro coste que todos finjan que pagará otra persona.