Nexity maintient ses objectifs, mais le logement français n'a pas touché le fond

Quand une entreprise annonce des ventes « conformes » et des objectifs inchangés, le réflexe est d'y voir une bonne nouvelle. Avec Nexity, ce réflexe nous paraît trompeur. Le point d'activité du promoteur français sur les neuf premiers mois de 2026 est celui d'un groupe qui plie sans rompre, pas d'un groupe qui a passé le cap.

Les mots de Nexity décrivent un point bas qui s'enfonce

Dans son communiqué de presse sur l'activité au 30 septembre, Nexity confirme les objectifs 2026 fixés en février, à condition que l'environnement ne se dégrade pas de nouveau de façon significative. Les réservations ont totalisé 5 394 sur neuf mois. Option Finance chiffre ce recul à 17 % en volume et 19 % en valeur, à 1 147 millions d'euros. Le chiffre d'affaires du développement, hors international, s'établit à 1 295 millions d'euros, en baisse de 20 % sur un an.

Le ton compte plus que le titre. La directrice générale, Véronique Bédague, affirme que le retard dans la reprise du cycle annoncé fin juillet « se confirme », et le groupe dit s'adapter à un point bas dont « l'ampleur et la durée s'accentuent ». Ce n'est pas le langage d'un plancher, mais celui d'un plancher qui continue de descendre.

« Conforme », c'est une barre basse

« Conforme au premier semestre » rassure, jusqu'à ce qu'on se souvienne de ce qu'était ce semestre. Batiweb rapportait une baisse de 10 % des réservations et de 26 % chez les primo-accédants, segment que le communiqué du groupe qualifie lui-même de cœur de cible. Une faiblesse stable reste une faiblesse.

Le contexte macroéconomique l'explique en partie. Nexity cite un conflit au Moyen-Orient qui a couvert sept des neuf mois, une inflation française de 3 % sur un an en septembre et un OAT à 10 ans proche de 5 %. Le taux moyen des crédits immobiliers était de 3,40 % en septembre, en hausse de 15 points de base par rapport à juin. La capacité d'emprunt des acheteurs se réduit au moment précis où le groupe a besoin qu'elle augmente. Les investisseurs ont été une éclaircie au premier semestre, avec des réservations en hausse de 16 %, progression que Nexity attribue notamment au dispositif fiscal Jeanbrun, mais ils ne peuvent, selon nous, porter seuls un marché.

D'où vient vraiment la guidance

Voici ce que nous trouvons le plus parlant. Nexity indique que sa trajectoire de résultat opérationnel 2026 « ne repose sur aucune hypothèse de reprise du marché ». Elle s'appuie sur les leviers de transformation actionnés depuis 2023. Au premier semestre, la marge opérationnelle du périmètre « Nouveau Nexity » est passée de 0,5 % à 1,2 %, avec un résultat opérationnel courant de 12 millions d'euros.

C'est une vraie discipline, et nous en donnons crédit à la direction. Mais une marge de 1,2 % est mince, et l'amélioration par les seuls efforts internes a des limites: on ne peut réduire les coûts qu'un temps avant que les volumes ne reviennent. Le groupe dit aussi avoir amplifié sa transformation ce trimestre, ce qui pourrait annoncer de nouvelles restructurations. Un nouvel accord de distribution avec BPCE, signé le 17 octobre et attendu en décembre, pourrait soutenir les ventes, mais il est trop tôt pour en mesurer l'effet.

Il y a de vrais points positifs. Nexity affirme que ses ventes au détail ont mieux résisté que le marché au troisième trimestre, que son backlog atteint 3,5 milliards d'euros (1,6 an d'activité) et que les logements achevés invendus sont marginaux. Le groupe s'est aussi fixé un objectif de levier inférieur ou égal à 3,5x d'ici 2027. Ce sont les traits d'un survivant, et les survivants sont souvent ceux qui gagnent des parts quand le cycle se retourne enfin.

Attendre les volumes, pas les économies de coûts

Ceci n'est pas un conseil personnalisé, et nous ne prédisons pas l'évolution du titre. Notre analyse porte sur les faits. Une thèse de rebond exige deux éléments que Nexity n'a pas encore démontrés: des réservations qui cessent de reculer d'une année sur l'autre, et des marges qui progressent grâce aux ventes, pas seulement aux économies. Aucun des deux n'apparaît dans les chiffres à neuf mois.

D'ici là, traiter les valeurs du logement français comme un pari sur le rebond, c'est, à notre avis, payer d'avance une reprise que le groupe lui-même dit repoussée. Les taux et l'inflation, plus que le talent de la direction, fixeront probablement le calendrier. La démarche raisonnable consiste à suivre le quatrième trimestre, qui a représenté l'an dernier 51 % des ventes en bloc de l'année, ainsi que les résultats annuels, avant de conclure que le fond est atteint. La survie mérite d'être soulignée. Ce n'est pas encore une raison d'acheter.