Alquileres amueblados en Francia: el nuevo impuesto que transformará el mercado

¿Conseguirán realmente las últimas maniobras fiscales de Francia reequilibrar su mercado de la vivienda, o simplemente trasladarán una carga impositiva más pesada a un segmento crítico de propietarios? Los próximos cambios en el régimen fiscal de las propiedades de alquiler amuebladas, especialmente las que se acogen al estatus de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), están a punto de remodelar el panorama para un número significativo de propietarios a partir de 2027.

El Projet de Loi de Finances (PLF) del Gobierno francés para 2027, presentado el 1 de octubre de 2026, describe ajustes significativos que apuntan directamente a las ventajas fiscales de las que antes disfrutaban los propietarios de alquileres amueblados. Estas medidas no suponen una supresión total del régimen LMNP, como algunos podrían temer, sino un endurecimiento sustancial de sus beneficios, según informa Jedeclaremonmeuble.com. El objetivo declarado es corregir los desequilibrios del mercado y, según BFMTV, ahorrar 200 millones de euros.

La erosión de las ventajas fiscales

El centro de estas reformas es la reducción de las deducciones teóricas y una severa limitación de las asignaciones por amortización, que durante mucho tiempo han hecho de los alquileres amueblados una inversión atractiva. Para los alquileres a corto plazo no clasificados, la deducción teórica bajo el régimen Micro BIC se reducirá drásticamente del 50 % al 30 %, acompañada de un umbral de ingresos reducido, según My-French-House.com. Esto significa que una parte significativamente mayor de los ingresos por alquiler estará sujeta a impuestos.

Aún más impactantes son los cambios propuestos en la amortización para aquellos bajo el régime réel. El PLF 2027 propone limitar la amortización de las propiedades de alquiler amuebladas para propietarios no profesionales al 2,5 % anual, con un límite adicional de 7.000 € por unidad familiar, como detallan Legifiscal.fr y LMNP-Facile.fr. Para los alquileres turísticos específicamente, esta tasa de amortización se reduciría aún más al 1,5 % anual, señala BFMTV. Consideramos que esto es un golpe directo a la viabilidad financiera de muchas inversiones LMNP, que históricamente han dependido de la amortización para minimizar los beneficios imponibles, aumentando efectivamente la carga fiscal sobre los propietarios, como sugiere Le Figaro Immobilier. La eliminación o limitación severa de la amortización para las propiedades amuebladas recién adquiridas indica una clara intención de hacer que estas inversiones sean menos atractivas fiscalmente, según Eresrelocation.com.

Un panorama cambiante para el mercado del alquiler

Es probable que las consecuencias de estos cambios repercutan en todo el mercado de la vivienda francés. Con muchos propietarios afectados, anticipamos varios resultados posibles. Muchos propietarios, enfrentados a facturas fiscales más altas, pueden optar por aumentar los precios de los alquileres para compensar sus rendimientos reducidos. Esto podría exacerbar los problemas de asequibilidad para los inquilinos, especialmente en centros urbanos ya tensionados como París, donde también se están considerando otras medidas como un impuesto sobre las viviendas vacías para 2027, como explica Paris Rental.

Alternativamente, algunos propietarios podrían optar por abandonar por completo el mercado de alquiler de muebles, convirtiendo sus propiedades en alquileres sin muebles o incluso vendiéndolas. Esto podría reducir la oferta de propiedades amuebladas, que a menudo son cruciales para los expatriados y aquellos que buscan opciones de vivienda flexibles, como señala Eresrelocation.com. El impulso del Gobierno para frenar la ventaja fiscal de los alquileres amueblados corre el riesgo de crear escaseces no deseadas en un segmento del mercado que atiende necesidades específicas, a menudo críticas.

Reconciliando la política con el impacto práctico

El objetivo declarado del Gobierno de reequilibrar el mercado y abordar los abusos percibidos en los alquileres turísticos a corto plazo es comprensible. Sin embargo, debemos preguntarnos si un enfoque de mano dura en la reforma fiscal logrará el equilibrio deseado sin crear nuevas distorsiones. Al hacer que los alquileres amueblados sean menos rentables, la política podría desincentivar la inversión en el mantenimiento y las mejoras de las propiedades, especialmente para las viviendas menos eficientes energéticamente. Si bien la renovación antes de 2027 podría permitir la deducción de costes bajo el régime réel para dichas propiedades, como destaca Pulp Immobilier, la perspectiva general para nuevas inversiones parece menos favorable.

En nuestra opinión, si bien la intención puede ser igualar las condiciones entre los alquileres amueblados y sin muebles, estas reformas podrían simplemente cambiar la carga financiera. Es probable que los propietarios trasladen el aumento de los costes a los inquilinos, o la oferta de alojamientos amueblados se reducirá, y ninguna de estas soluciones resuelve realmente los problemas subyacentes de la vivienda. El mercado de la vivienda francés, ya complejo con varias obligaciones fiscales para los propietarios, incluidas las cargas sociales, como detalla Kohen Avocats, ahora se enfrenta a una capa adicional de incertidumbre que podría disuadir futuras inversiones.

El veredicto es claro: estos ajustes fiscales suponen un endurecimiento significativo para los propietarios de bienes inmuebles amueblados. Si bien los efectos precisos a largo plazo están por verse, los propietarios de propiedades amuebladas en Francia harían bien en revisar sus estrategias financieras ahora, preparándose para un entorno fiscal menos indulgente a partir de 2027.