Aluguéis Mobiliados na França: Novas Leis Fiscais Podem Transformar o Mercado

As últimas manobras fiscais da França realmente reequilibrarão seu mercado imobiliário, ou apenas transferirão uma carga tributária mais pesada para um segmento crítico de proprietários? As próximas mudanças no regime fiscal para propriedades de aluguel mobiliadas, particularmente aquelas sob o status de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), estão prestes a remodelar o cenário para um número significativo de proprietários a partir de 2027.

O Projet de Loi de Finances (PLF) do governo francês para 2027, depositado em 1º de outubro de 2026, descreve ajustes significativos que visam diretamente as vantagens fiscais anteriormente desfrutadas pelos proprietários de aluguéis mobiliados. Essas medidas não são uma supressão total do regime LMNP, como alguns podem temer, mas sim um aperto substancial de seus benefícios, conforme Jedeclaremonmeuble.com relata. O objetivo declarado é corrigir os desequilíbrios do mercado e, de acordo com a BFMTV, economizar €200 milhões.

A Erosão das Vantagens Fiscais

No cerne dessas reformas está a redução das deduções nocionais e uma severa limitação das depreciações, que há muito tornaram os aluguéis mobiliados um investimento atraente. Para aluguéis de curto prazo não classificados, a dedução nocional sob o regime Micro BIC está prevista para cair drasticamente de 50% para 30%, acompanhada por um limite de renda reduzido, de acordo com My-French-House.com. Isso significa que uma parcela significativamente maior da renda de aluguel estará sujeita a tributação.

Ainda mais impactantes são as mudanças propostas para a depreciação para aqueles sob o régime réel. O PLF 2027 propõe limitar a depreciação de propriedades de aluguel mobiliadas para proprietários não profissionais a 2,5% ao ano, com um limite adicional de €7.000 por domicílio fiscal, conforme detalhado por Legifiscal.fr e LMNP-Facile.fr. Para aluguéis turísticos especificamente, essa taxa de depreciação seria ainda mais reduzida para 1,5% anualmente, observa a BFMTV. Vemos isso como um golpe direto na viabilidade financeira de muitos investimentos LMNP, que historicamente dependiam da depreciação para minimizar lucros tributáveis, aumentando efetivamente a carga tributária sobre os proprietários, como Le Figaro Immobilier sugere. A remoção ou limitação severa da depreciação para propriedades mobiliadas recém-adquiridas sinaliza uma clara intenção de tornar esses investimentos menos atraentes fiscalmente, de acordo com Eresrelocation.com.

Um Cenário em Mutação para o Mercado de Aluguéis

As consequências dessas mudanças provavelmente se farão sentir em todo o mercado imobiliário francês. Com muitos proprietários afetados, antecipamos vários resultados potenciais. Muitos proprietários, enfrentando contas de impostos mais altas, podem optar por aumentar os preços dos aluguéis para compensar seus retornos reduzidos. Isso poderia exacerbar os problemas de acessibilidade para os inquilinos, especialmente em centros urbanos já sobrecarregados como Paris, onde outras medidas, como um imposto sobre imóveis vagos, também estão sendo consideradas para 2027, como Paris Rental explica.

Alternativamente, alguns proprietários podem optar por sair do mercado de aluguel mobiliado, convertendo suas propriedades em aluguéis não mobiliados ou até mesmo vendendo-as. Isso poderia reduzir a oferta de propriedades mobiliadas, que são frequentemente cruciais para expatriados e aqueles que buscam opções de moradia flexíveis, como Eresrelocation.com observa. O esforço do governo para conter a vantagem fiscal dos aluguéis mobiliados corre o risco de criar escassez não intencional em um segmento do mercado que atende a necessidades específicas, muitas vezes críticas.

Conciliando a Política com o Impacto Prático

O objetivo declarado do governo de reequilibrar o mercado e abordar os abusos percebidos nos aluguéis turísticos de curto prazo é compreensível. No entanto, devemos questionar se uma abordagem generalizada da reforma tributária alcançará o equilíbrio desejado sem criar novas distorções. Ao tornar os aluguéis mobiliados menos lucrativos, a política pode desincentivar o investimento em manutenção e melhorias de propriedades, particularmente para casas com menor eficiência energética. Embora a reforma antes de 2027 possa permitir a dedução de custos sob o régime réel para tais propriedades, como Pulp Immobilier destaca, a perspectiva geral para novos investimentos parece menos favorável.

Em nossa opinião, embora a intenção possa ser nivelar o campo de jogo entre aluguéis mobiliados e não mobiliados, essas reformas podem simplesmente transferir o ônus financeiro. Os proprietários provavelmente repassarão os custos aumentados aos inquilinos, ou a oferta de acomodações mobiliadas diminuirá, nenhuma das quais realmente resolve os desafios habitacionais subjacentes. O mercado imobiliário francês, já complexo com várias obrigações fiscais para os proprietários, incluindo encargos sociais, como Kohen Avocats detalha, agora enfrenta uma camada adicional de incerteza que poderia deter investimentos futuros.

O veredito é claro: esses ajustes fiscais são um aperto significativo sobre os proprietários de imóveis mobiliados. Embora os efeitos precisos a longo prazo ainda estejam para ser vistos, os proprietários de imóveis mobiliados na França seriam prudentes em revisar suas estratégias financeiras agora, preparando-se para um ambiente fiscal menos indulgente a partir de 2027.