A queda dos imóveis na Austrália mostra o que a alta de juros realmente faz com os preços

Há uma visão popular de que os mercados imobiliários são rígidos demais, queridos demais e com oferta escassa demais para cair muito quando os bancos centrais elevam os juros. A Austrália está testando essa crença em 2026, e os primeiros resultados não a favorecem.

Eis o que aconteceu. A empresa de dados imobiliários Cotality informou que os preços dos imóveis no país caíram 1,2% em outubro, o sétimo recuo mensal seguido, deixando os valores 6,7% abaixo do pico, segundo a Reuters. Nas capitais, os valores recuaram 8,1% em sete meses, o que, segundo a Cotality, é a queda mais acentuada nesse intervalo em 40 anos. Ela supera a queda de 7% no mesmo período de 2022-23. O Reserve Bank of Australia (RBA) deve elevar na terça-feira a taxa básica de juros para 4,85%, a quinta alta do ano e o maior nível em 18 anos, segundo a expectativa geral. Os mercados indicam probabilidade de quase 90% para esse movimento.

A correção não é um mistério, é aritmética

É tentador buscar explicações exóticas. Achamos que não é preciso nenhuma. Tim Lawless, da Cotality, apontou as altas de juros, a baixa confiança, a pressão do custo de vida e uma medida do governo para reduzir benefícios fiscais a investidores. Mas o fio condutor de tudo isso é a capacidade de pagamento: se a renda do comprador consegue sustentar o financiamento. O Australian Financial Review informa que mais uma alta vai acrescentar mais de 6000 dólares por ano a um financiamento imobiliário médio, levando as prestações à maior fatia da renda das famílias, para um imóvel de preço mediano, desde o fim da década de 1980.

Quando a parcela mensal que o banco aceita encolhe, o preço que o comprador pode oferecer encolhe junto. Ninguém precisa entrar em pânico para isso funcionar. As vendas estão 23% abaixo das de um ano atrás, e as transações em Sydney caíram 30%. Lawless chamou de mercado de compradores, em que eles estão "visivelmente ausentes". Na nossa leitura, esse é o mecanismo silencioso: não são vendedores forçados, mas vendedores que encontram compradores que simplesmente não conseguem tomar crédito suficiente.

Não confunda "sem crise" com "sem dor"

O RBA disse que a maioria dos mutuários continuaria com patrimônio positivo mesmo que os preços caíssem 20%. É tranquilizador quanto à estabilidade dos bancos, e aceitamos isso ao pé da letra. Mas a estabilidade do sistema financeiro e a de uma família são coisas diferentes. O Westpac, que registrou lucro estável de 6,8 bilhões de dólares, prevê queda de 10,9% nos preços nesta fase de baixa e espera juros elevados até o ano que vem. Uma projeção é só isso, e os bancos já erraram antes. Ainda assim, se ela estiver mais ou menos certa, os 6,7% de hoje não são o fundo do poço.

Os vencedores e perdedores nos parecem bastante claros. Compradores com entrada grande e emprego seguro ganham opções e poder de barganha. Quem comprou recentemente, no limite, no topo, provavelmente perde mais: deve ter as maiores dívidas em relação ao valor atual do imóvel, e suas prestações subiram a cada alta. Compradores do primeiro imóvel perdem de outra forma, já que a queda dos preços ajuda pouco quando a capacidade de crédito cai mais rápido.

Há também um alerta nos números de Sydney. Os valores lá estão agora 1,5% abaixo do nível de cinco anos atrás, ou seja, meia década de valorização foi apagada em alguns lugares. Brisbane e Perth estão devolvendo parte de ganhos de cerca de 50% em cinco anos. Booms imobiliários que parecem permanentes também se revelam sensíveis aos juros.

O que os tomadores de crédito de outros países devem tirar disso

Não estamos dizendo que o caminho da Austrália será o destino de outros países. As estruturas de crédito, as regras tributárias e os critérios de concessão variam de país para país, e o que acontece com quem financia em Sydney não se aplica automaticamente a outros mercados. A lição é mais restrita e mais útil: juros que parecem um pico temporário podem continuar subindo, e os preços podem reagir mais rápido do que os proprietários esperam.

Por isso, a medida prática é um teste de estresse, não uma previsão. Pegue o seu financiamento e pergunte como ficaria seu orçamento se a taxa fosse um ou dois pontos percentuais mais alta que a de hoje, e se você aguentaria por um ano sem vender o imóvel nem cortar o essencial. Depois, pergunte o que aconteceria se seu imóvel valesse 10% menos quando você precisasse refinanciar. Se as respostas forem desconfortáveis, é uma informação que vale ter antes de os juros se mexerem, não depois. Isto não é aconselhamento pessoal, apenas o dever de casa que o mercado australiano está passando agora a todo mundo.

Nosso veredicto: a ideia de que o mercado imobiliário é imune aos ciclos de juros deve ser aposentada. A queda na Austrália pode parar antes do que teme o Westpac, ou depois. Mas sete quedas seguidas em um ciclo de alta de juros são uma demonstração clara de que, quando o custo do crédito sobe o bastante, os preços acompanham.