Juros do financiamento imobiliário seguem os juros futuros: não espere

Por que os juros do financiamento imobiliário subiriam num país em que a taxa básica do Banco Central está em trajetória de queda? Porque o seu crédito da casa própria não se move com a taxa de referência. Os bancos olham para os juros de mercado, e eles acabaram de andar na direção errada.

Veja o que aconteceu. Segundo o Valor Econômico, o Itaú anunciou em 29 de outubro que sua taxa mínima no financiamento imobiliário agora é de 12,95% ao ano. O Bradesco já havia comunicado a parceiros, no início da semana, que estava elevando as taxas em todas as suas linhas de financiamento habitacional. De acordo com a Folha do Estado, o piso do Itaú passou de 11,99% para 12,95%. A taxa do Bradesco para a maioria dos clientes agora é de 15% ao ano, mais a TR (Taxa Referencial), segundo outros veículos. O InfoMoney acrescenta que o Santander confirmou que também vai reajustar suas taxas.

O financiamento é um produto de mercado, não de política monetária

O motivo apresentado pelos bancos é a disparada dos juros futuros, que empurrou para cima os juros de mercado. Nossa leitura é que isso passa pelo custo de captação: a taxa oferecida no financiamento é uma fotografia das condições em que os bancos conseguem recursos, e a fotografia piorou. Achamos essa explicação mais honesta que a maioria das justificativas para aumentos de juros.

Repare na sequência. Os juros futuros saltaram e, em poucos dias, os maiores bancos privados reajustaram suas taxas. O Bradesco saiu na frente e com força, o Itaú veio atrás com um passo menor, e o Santander se juntou no mesmo dia. Essa velocidade é o ponto. Os bancos não estão esperando para ver se a alta vai se sustentar. Na nossa visão, estão se protegendo dela.

Por que os juros futuros dispararam? As reportagens que vimos não explicam, e não vamos fingir que explicam. Nossa leitura, que é uma interpretação e não um fato noticiado, é que o mercado está embutindo mais risco nos vencimentos longos da curva. Seja qual for a causa, a lição vale: um corte da Selic não garante financiamento mais barato se a curva andar contra você.

Os dados de demanda mostram que o comprador já sente o impacto

O crédito já estava pressionado antes desta semana. A Abecip informou que o financiamento imobiliário com recursos da poupança (SBPE) caiu 14% em setembro na comparação com um ano antes, para R$ 13,62 bilhões. Também houve queda de cerca de 20% frente a agosto. São números de setembro, anteriores ao reajuste. Ao colocá-los ao lado de juros mais altos, não é difícil imaginar a direção provável dos próximos meses, embora isso seja uma projeção e não um dado.

O crédito em geral não está mais barato. Os números de setembro do Banco Central mostram a taxa média das operações de crédito em 32,4% ao ano, e em 38,5% para pessoas físicas. Um financiamento a 12,95% parece barato perto disso. Mas, ao lado dos 11,99% anteriores, é um aumento claro, e o orçamento da família sente a diferença todos os meses por décadas.

O que fazer: calcule o financiamento que você consegue, não o que você quer

Para nós, a tentação agora é esperar a curva se acalmar e os bancos voltarem a baixar as taxas. Isso é uma aposta, não um plano. Os bancos reajustam rápido na alta. Nada do que vimos sugere que serão igualmente rápidos na queda. Teríamos cuidado em montar uma compra em torno de uma reversão que ninguém prometeu.

Nossas sugestões, que são opinião e não aconselhamento personalizado:

• Simule com a taxa atual. Calcule a parcela com a taxa cotada hoje em cada banco e trate qualquer melhora futura como bônus. Se a conta só fecha com a taxa antiga, provavelmente ela não fecha.
• Lembre-se da TR. As taxas são divulgadas como "mais TR", então o percentual anunciado não é o custo total. Pergunte a cada banco como a parcela total é calculada.
• Compare instituições, não só os dois grandes. Outros bancos teriam se preparado para ajustes, então as cotações podem variar e mudar rapidamente. Peça por escrito e anote a data.
• Não estique o orçamento. Se um aumento de alguns pontos nos juros desequilibra o seu orçamento mensal, a margem já era apertada demais desde o início.

O veredito: o financiamento imobiliário brasileiro segue a precificação de risco do mercado, e essa precificação acabou de virar contra os compradores. A resposta sensata não é pânico. É aritmética. Calcule a parcela com a taxa de hoje, veja se consegue conviver com ela e, se não conseguir, espere porque os números mandam, e não porque você conta com um socorro.