Imóveis herdados: A chave inexplorada da Espanha para moradias mais acessíveis?

O mercado imobiliário da Espanha apresenta um paradoxo persistente: as transações estão diminuindo, mas os preços continuam sua escalada implacável, afastando a acessibilidade para muitos. Seriam os imóveis herdados, um vasto, mas muitas vezes estático, pool de ativos, a chave para aliviar essa crise e injetar a tão necessária oferta no mercado?

Os dados mais recentes pintam um quadro claro de um mercado em desaceleração. Em julho de 2026, as vendas de imóveis em toda a Espanha registraram uma queda de 11,1% ano a ano [1, 10]. Esse declínio não é um evento isolado; as transações entre janeiro e junho de 2026 caíram 7% em todo o país, totalizando 353.000 unidades [8]. Regiões como Castellón experimentaram uma queda de quase 20% no início de 2026 [6], e as Ilhas Canárias registraram uma redução de 6,9% em julho [9]. Apesar dessa desaceleração acentuada nas vendas, os preços dos imóveis continuaram teimosamente sua trajetória ascendente, marcando 36 meses consecutivos de aumentos [4]. Em Madri, por exemplo, o preço médio por metro quadrado atingiu 6.458 euros em setembro [2], enquanto as Ilhas Canárias reportaram um surpreendente aumento de 18,8% nos preços [9]. É nesse cenário complexo que o Gabinete Nacional de Previsão e Estratégia em Moncloa apresentou uma proposta intrigante: alavancar imóveis herdados para expandir a oferta de unidades residenciais acessíveis, contornando a necessidade de novas construções [19].

O Paradoxo de um Mercado Estagnado

Estamos testemunhando um mercado onde o comprador médio está, possivelmente, atingindo seu limite financeiro. Como relata o El País, vender pelo preço pedido pelo proprietário está se tornando mais difícil, com um retorno notável à negociação [3]. No entanto, essa flexibilidade isolada contrasta fortemente com a tendência mais ampla: uma queda generalizada nas avaliações é atualmente descartada, e o Instituto Nacional de Estatística (INE) relatou um aumento de 12,2% nos preços gerais de imóveis no segundo trimestre de 2026, com os imóveis de segunda mão subindo notavelmente 12,9% [15].

Essa divergência — queda nos volumes de transações juntamente com o aumento dos preços — sugere fortemente um desequilíbrio fundamental entre oferta e demanda. Um estoque limitado de moradias disponíveis, particularmente em centros urbanos desejáveis, parece sustentar valores altos mesmo com menos potenciais proprietários podendo pagar para entrar no mercado. A situação é ainda mais complicada pelo fato de que 6% dos compradores no primeiro semestre do ano foram estrangeiros sem residência na Espanha [8], adicionando outra camada de demanda em um ambiente já restrito. Sem abordar a questão central da oferta, mesmo a queda da demanda tem dificuldade em reduzir os preços.

Desbloqueando o Valor Dormente das Propriedades Herdadas

A proposta de utilizar imóveis herdados para moradias acessíveis é particularmente pertinente dado o volume significativo dessas propriedades. A Espanha tem visto um verdadeiro boom em moradias herdadas, com 2025 atingindo o maior número registrado de 208.227 transmissões [20, 22, 23]. Essas propriedades herdadas representam substanciais 16% da oferta total de moradias no mercado espanhol, e o peso dos herdeiros no segmento de transações é o dobro do de outros compradores [21]. Isso sugere um recurso vasto, mas muitas vezes inexplorado, que poderia potencialmente aliviar as pressões de oferta.

No entanto, uma parte significativa desses imóveis herdados frequentemente permanece fora do mercado. Herdeiros frequentemente enfrentam uma complexa teia de desafios, incluindo impostos sobre herança, custos de manutenção da propriedade e laços emocionais com casas de família. O processo de avaliação, tomada de decisão e, eventualmente, venda ou aluguel pode ser demorado e repleto de obstáculos legais e financeiros. Muitos simplesmente mantêm essas propriedades, contribuindo para a escassez na oferta ativa.

Um Caminho Promissor ou um Labirinto Burocrático?

A estratégia de Moncloa para expandir a oferta residencial através de estruturas existentes, em vez de novas construções, é uma abordagem pragmática para um problema do lado da oferta. Ao focar em imóveis herdados, o governo visa injetar propriedades no mercado que, de outra forma, poderiam permanecer dormentes, potencialmente aumentando a disponibilidade e exercendo pressão para baixo nos preços a longo prazo. Isso poderia significar incentivos fiscais para herdeiros venderem ou alugarem, ou até mesmo programas de compra direta por entidades públicas, embora os detalhes específicos ainda precisem ser elaborados [19].

No entanto, o sucesso desta iniciativa depende da superação das barreiras existentes que impedem que essas casas cheguem ao mercado. Simplificar os processos de herança, oferecer incentivos financeiros claros ou até mesmo fornecer assistência com reformas podem ser cruciais. Sem uma estrutura abrangente, apenas identificar imóveis herdados como uma solução não será suficiente. O desafio reside em transformar um recurso latente em um estoque de moradias ativo e acessível. A Invesfera acredita que esta proposta, embora promissora, exigirá mecanismos de política robustos para realmente desbloquear o potencial dessas propriedades e fazer uma diferença tangível no paradoxal mercado imobiliário da Espanha.