Viviendas heredadas: ¿la clave sin usar de España para un mercado inasequible?

El mercado de la vivienda en España presenta una paradoja persistente: las transacciones se ralentizan, pero los precios continúan su implacable ascenso, alejando la asequibilidad del alcance de muchos. ¿Podrían las viviendas heredadas, un vasto pero a menudo estático conjunto de activos, tener la clave para aliviar esta crisis e inyectar la oferta tan necesaria en el mercado?

Los últimos datos pintan un panorama claro de un mercado en enfriamiento. En julio de 2026, las ventas de viviendas en toda España experimentaron una caída del 11,1% interanual [1, 10]. Este descenso no es un evento aislado; las transacciones entre enero y junio de 2026 cayeron un 7% a nivel nacional, sumando un total de 353.000 unidades [8]. Regiones como Castellón experimentaron una caída de casi el 20% a principios de 2026 [6], y las Islas Canarias registraron un descenso del 6,9% en julio [9]. A pesar de esta pronunciada desaceleración en las ventas, los precios de la vivienda han continuado obstinadamente su trayectoria ascendente, marcando 36 meses consecutivos de aumentos [4]. En Madrid, por ejemplo, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 6.458 euros en septiembre [2], mientras que las Islas Canarias reportaron un asombroso aumento del 18,8% en los precios [9]. Es en este complejo telón de fondo que la Oficina Nacional de Prospectiva y Estrategia de Moncloa ha presentado una intrigante propuesta: aprovechar las viviendas heredadas para expandir la oferta de unidades residenciales asequibles, evitando la necesidad de nueva construcción [19].

La paradoja de un mercado estancado

Estamos siendo testigos de un mercado donde el comprador promedio está, posiblemente, llegando a su límite financiero. Como informa El País, vender al precio de venta del propietario es cada vez más difícil, con un notable regreso a la negociación [3]. Sin embargo, esta flexibilidad aislada contrasta fuertemente con la tendencia general: una caída generalizada en las valoraciones se descarta actualmente, y el Instituto Nacional de Estadística (INE) informó un aumento del 12,2% en los precios generales de la vivienda para el segundo trimestre de 2026, con las viviendas de segunda mano aumentando notablemente un 12,9% [15].

Esta divergencia —la caída de los volúmenes de transacciones junto con el aumento de los precios— sugiere fuertemente un desequilibrio fundamental entre la oferta y la demanda. Un stock limitado de viviendas disponibles, particularmente en los deseables centros urbanos, parece sostener altos valores incluso cuando menos posibles propietarios pueden permitirse entrar en el mercado. La situación se complica aún más por el hecho de que el 6% de los compradores en la primera mitad del año fueron extranjeros sin residencia en España [8], lo que añade otra capa de demanda en un entorno ya restringido. Sin abordar el problema central de la oferta, incluso la caída de la demanda lucha por reducir los precios.

Desbloqueando el valor inactivo de las propiedades heredadas

La propuesta de utilizar viviendas heredadas para vivienda asequible es particularmente pertinente dado el volumen significativo de estas propiedades. España ha experimentado un verdadero auge en la vivienda heredada, con 2025 alcanzando su cifra más alta registrada con 208.227 transmisiones [20, 22, 23]. Estas propiedades heredadas representan un sustancial 16% de la oferta total de viviendas en el mercado español, y el peso de los herederos en el segmento de transacciones es el doble que el de otros compradores [21]. Esto sugiere un recurso vasto, pero a menudo sin explotar, que podría aliviar las presiones de la oferta.

Sin embargo, una parte significativa de estas viviendas heredadas a menudo permanece fuera del mercado. Los herederos se enfrentan con frecuencia a una compleja red de desafíos, incluidos los impuestos de sucesión, los costos de mantenimiento de la propiedad y los apegos emocionales a las viviendas familiares. El proceso de valoración, toma de decisiones y, finalmente, venta o alquiler puede ser largo y estar plagado de obstáculos legales y financieros. Muchos simplemente conservan estas propiedades, lo que contribuye a la escasez en la oferta activa.

¿Un camino prometedor o un laberinto burocrático?

La estrategia de Moncloa para expandir la oferta residencial a través de estructuras existentes, en lugar de nuevas construcciones, es un enfoque pragmático para un problema de oferta. Al centrarse en las viviendas heredadas, el Gobierno pretende inyectar propiedades en el mercado que de otro modo permanecerían inactivas, lo que podría aumentar la disponibilidad y ejercer una presión a la baja sobre los precios a largo plazo. Esto podría significar incentivos fiscales para que los herederos vendan o alquilen, o incluso programas de compra directa por parte de entidades públicas, aunque los detalles aún no se han especificado [19].

Sin embargo, el éxito de esta iniciativa depende de superar las barreras existentes que impiden que estas viviendas lleguen al mercado. Simplificar los procesos de herencia, ofrecer claros incentivos financieros o incluso brindar asistencia con la renovación podrían ser cruciales. Sin un marco integral, simplemente identificar las viviendas heredadas como una solución no será suficiente. El desafío reside en transformar un recurso latente en un stock de viviendas activo y asequible. Invesfera cree que esta propuesta, aunque prometedora, requerirá mecanismos políticos robustos para realmente desbloquear el potencial de estas propiedades y marcar una diferencia tangible en el paradójico mercado de la vivienda en España.