Logements hérités : la clé inutilisée de l'Espagne pour un marché immobilier inabordable ?

Le marché immobilier espagnol présente un paradoxe persistant: les transactions ralentissent, et pourtant les prix poursuivent leur ascension incessante, rendant l'accès à la propriété de plus en plus inabordable pour beaucoup. Les logements hérités, un vaste ensemble d'actifs souvent statiques, pourraient-ils détenir la clé pour apaiser cette crise et injecter l'offre tant nécessaire sur le marché ?

Les dernières données dressent un tableau clair d'un marché en refroidissement. En juillet 2026, les ventes de logements en Espagne ont enregistré une baisse de 11,1 % sur un an [1, 10]. Ce déclin n'est pas un événement isolé; les transactions entre janvier et juin 2026 ont chuté de 7 % à l'échelle nationale, totalisant 353 000 unités [8]. Des régions comme Castellón ont connu une baisse de près de 20 % début 2026 [6], et les îles Canaries ont enregistré une diminution de 6,9 % en juillet [9]. Malgré ce ralentissement prononcé des ventes, les prix des logements ont obstinément poursuivi leur trajectoire ascendante, marquant 36 mois consécutifs d'augmentations [4]. À Madrid, par exemple, le prix moyen par mètre carré a atteint 6 458 euros en septembre [2], tandis que les îles Canaries ont signalé une augmentation stupéfiante de 18,8 % des prix [9]. C'est dans ce contexte complexe que le Bureau national de la prévision et de la stratégie de la Moncloa a formulé une proposition intrigante: exploiter les logements hérités pour accroître l'offre d'unités résidentielles abordables, en contournant la nécessité de nouvelles constructions [19].

Le paradoxe d'un marché enlisée

Nous assistons à un marché où l'acheteur moyen atteint sans doute sa limite financière. Comme le rapporte El País, vendre au prix demandé par le propriétaire devient plus difficile, avec un retour notable à la négociation [3]. Pourtant, cette flexibilité isolée contraste fortement avec la tendance générale: une baisse généralisée des valorisations est actuellement écartée, et l'Institut national de la statistique (INE) a signalé une augmentation de 12,2 % des prix globaux des logements pour le deuxième trimestre de 2026, les logements d'occasion ayant notamment augmenté de 12,9 % [15].

Cette divergence — baisse des volumes de transactions associée à une hausse des prix — suggère fortement un déséquilibre fondamental entre l'offre et la demande. Un stock de logements disponible limité, en particulier dans les centres urbains recherchés, semble maintenir des valeurs élevées même si moins de futurs propriétaires peuvent se permettre d'entrer sur le marché. La situation est encore compliquée par le fait que 6 % des acheteurs au premier semestre étaient des étrangers sans résidence en Espagne [8], ajoutant une couche supplémentaire de demande dans un environnement déjà contraint. Sans aborder la question fondamentale de l'offre, même une demande en baisse peine à faire chuter les prix.

Libérer la valeur dormante des propriétés héritées

La proposition d'utiliser les logements hérités pour le logement abordable est particulièrement pertinente étant donné le volume significatif de ces propriétés. L'Espagne a connu un véritable boom des logements hérités, avec 2025 atteignant son chiffre le plus élevé jamais enregistré, soit 208 227 transmissions [20, 22, 23]. Ces propriétés héritées représentent 16 % de l'offre totale de logements sur le marché espagnol, et le poids des héritiers dans le segment des transactions est deux fois supérieur à celui des autres acheteurs [21]. Cela suggère une ressource vaste, mais souvent inexploitée, qui pourrait potentiellement atténuer les pressions sur l'offre.

Cependant, une partie importante de ces logements hérités reste souvent hors marché. Les héritiers sont fréquemment confrontés à un réseau complexe de défis, notamment les taxes successorales, les coûts d'entretien de la propriété et les attaches émotionnelles aux maisons familiales. Le processus d'évaluation, de prise de décision et, finalement, de vente ou de location peut être long et semé d'embûches juridiques et financières. Beaucoup se contentent de conserver ces propriétés, contribuant à la rareté de l'offre active.

Une voie prometteuse, ou un labyrinthe bureaucratique ?

La stratégie de Moncloa visant à étendre l'offre résidentielle par le biais de structures existantes, plutôt que de nouvelles constructions, est une approche pragmatique d'un problème lié à l'offre. En se concentrant sur les logements hérités, le gouvernement vise à injecter sur le marché des propriétés qui, autrement, resteraient inactives, augmentant potentiellement la disponibilité et exerçant une pression à la baisse sur les prix à long terme. Cela pourrait signifier des incitations fiscales pour les héritiers à vendre ou à louer, ou même des programmes d'achat directs par des entités publiques, bien que les détails restent à préciser [19].

Pourtant, le succès de cette initiative dépend de la levée des obstacles existants qui empêchent ces logements d'atteindre le marché. Simplifier les processus d'héritage, offrir des incitations financières claires ou même fournir une aide à la rénovation pourraient être cruciaux. Sans un cadre complet, la simple identification des logements hérités comme solution ne suffira pas. Le défi consiste à transformer une ressource latente en un stock de logements actif et abordable. Invesfera estime que cette proposition, bien que prometteuse, nécessitera des mécanismes politiques solides pour véritablement libérer le potentiel de ces propriétés et faire une différence tangible sur le marché immobilier paradoxal de l'Espagne.