Taux des crédits immobiliers en hausse : c'est votre capacité d'emprunt qui fond

Tout le monde se demande si les prix de l'immobilier vont baisser en France. La bonne question est plutôt: combien la banque va-t-elle vous prêter ? Sur ce point, octobre a apporté une réponse claire et désagréable: moins.

Depuis le début du mois, les taux des crédits immobiliers n'ont cessé de monter. Selon le courtier Pretto, cité par Le Progrès, les taux moyens s'établissent désormais à 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans. Le taux sur 20 ans était de 3,22 % en mars. Stéphane Bolelli, de Cafpi, explique que les banques relèvent leurs taux chaque mois depuis l'été, de 0,10 à 0,20 point, et que les prêts de plus de 20 ans pourraient atteindre 4 % d'ici la fin de l'année.

Les prix s'ajustent lentement, les plafonds d'emprunt immédiatement

Un vendeur peut refuser de baisser son prix. Une banque, elle, ne peut pas refuser l'arithmétique. La règle empirique de Stéphane Bolelli: pour 200 000 € empruntés sur 20 ans, chaque hausse supplémentaire de 0,01 point coûte environ un euro de plus par mois. Un bond de 0,10 point représente donc à peu près dix euros. Cela paraît dérisoire, jusqu'à ce que les hausses s'empilent mois après mois. Les ménages situés tout juste à la limite du taux d'endettement de 35 %, surtout des primo-accédants et des familles aux revenus modestes selon Stéphane Bolelli, sont les plus exposés.

L'ampleur du phénomène est frappante. Des simulations de courtiers, publiées par Le Figaro Immobilier, laissent penser que près de 230 000 ménages se verraient fermer la porte du crédit si les taux se stabilisaient à 4 %. Dans ce scénario, les revenus de personne ne baissent. C'est simplement le plafond qui se déplace.

Pendant ce temps, les prix ne jouent pas leur rôle de rééquilibrage. Le président de la FNAIM du Rhône, Frédéric Berthet, décrit des prix qui « baissent, mais pas assez vite, pas assez fort ». Les vendeurs résistent, les acheteurs attendent, et il qualifie le marché de « gelé ». À notre avis, c'est la pire combinaison pour un acquéreur: vous subissez dès maintenant le taux plus élevé, et la remise n'est pas encore là. Le crédit se contracte déjà. L'Observatoire Crédit Logement/CSA indique que les prêts accordés ont reculé de 8,1 % sur un an au troisième trimestre.

Attendre une accalmie, c'est parier sur les rendements obligataires, et ils ne coopèrent pas

Le plan qui séduit consiste à patienter jusqu'à ce que les taux redescendent. Nous pensons qu'il s'agit d'un pari, pas d'une stratégie. Les taux des crédits immobiliers dépendent du coût auquel l'État emprunte, et ce coût grimpe depuis des mois. L'OAT à 10 ans a atteint 5,14 % le 22 octobre, un niveau que Le Progrès qualifie d'inédit depuis 2002. Reuters a lui aussi relevé que les coûts d'emprunt français étaient à leur plus haut depuis la mi-2002, les manifestations venant s'ajouter aux inquiétudes sur les finances du pays.

Une analyse non datée de Capifrance avertit que, si les craintes budgétaires persistent ou si les tensions géopolitiques relancent l'inflation, les rendements des OAT pourraient continuer de monter et maintenir la pression sur les prêts de 20 et 25 ans. C'est un scénario, pas une prévision, mais c'est bien là le point: rien de ce que nous avons observé ne promet une baisse des taux. Stéphane Bolelli lui-même affirme que l'on a « fait une croix » sur un taux de 1 %. Nous irions plus loin. La question n'est plus de savoir quand les taux retrouveront leur niveau d'avant, mais si votre projet tient la route au prix actuel de l'argent.

Les emprunteurs plus âgés doivent franchir un obstacle supplémentaire. Le taux d'usure, le plafond légal que peut pratiquer une banque, est actuellement de 5,40 % et inclut l'assurance emprunteur et les frais. Comme l'assurance coûte plus cher après 40 ans ou en cas de problème de santé, leurs dossiers peuvent dépasser ce plafond. De nombreux courtiers souhaitent le retour de l'ajustement mensuel du taux d'usure, instauré après la crise de 2023. Cela nous paraît raisonnable, même s'il s'agit d'un choix politique, pas d'une certitude.

Que faire: simuler le pire plutôt qu'attendre

Rien de tout cela ne constitue un conseil personnalisé, et chaque ménage est différent. Mais la méthode est assez simple pour être partagée.

• Calculez votre budget avec un taux plus élevé. Si le dossier ne passe qu'au taux actuel de 3,66 %, il est fragile. Testez-le à 4 %, le niveau dont discutent les courtiers.
• Regardez votre taux d'endettement, pas seulement la mensualité. La barre des 35 % est le seuil où les dossiers se tendent.
• Ne comptez pas sur un taux promotionnel. Une analyse non datée de The Compound explique que les banques ont d'abord absorbé le choc avec des offres temporaires avantageuses. Isabelle Loc, directrice de la banque commerciale en France de BNP Paribas, a déclaré à Sud Ouest que la banque ne voulait pas « faire la course aux taux » avec un produit d'appel, et qu'elle réservait ses meilleures conditions à ses clients fidèles. Fidélité, épargne et apport plus important sont les leviers que vous maîtrisez réellement.

Le verdict: le principal risque de ce marché n'est pas un effondrement des prix que vous auriez manqué, mais un prêt que vous ne pourriez pas obtenir. Si votre projet résiste à un test de résistance à 4 %, acheter est défendable, et négocier âprement est plus facile sur un marché gelé. S'il ne fonctionne qu'aux taux du printemps dernier, la réponse honnête est de redimensionner le projet, et non d'attendre un sauvetage que les rendements obligataires ne promettent pas.