Erben und Wohnungsnot: Spaniens ungenutzter Schlüssel zu bezahlbarem Wohnraum?

Spaniens Wohnungsmarkt zeigt ein anhaltendes Paradoxon: Die Transaktionen verlangsamen sich, doch die Preise steigen unaufhaltsam weiter und machen bezahlbaren Wohnraum für viele unerreichbar. Können geerbte Immobilien, ein riesiger, aber oft statischer Vermögenspool, den Schlüssel zur Entspannung dieser Krise darstellen und dringend benötigtes Angebot in den Markt bringen?

Die jüngsten Daten zeichnen ein klares Bild eines abkühlenden Marktes. Im Juli 2026 verzeichneten die Immobilienverkäufe in ganz Spanien einen Rückgang von 11,1 % gegenüber dem Vorjahr [1, 10]. Dieser Rückgang ist kein Einzelfall; die Transaktionen zwischen Januar und Juni 2026 fielen landesweit um 7 % auf insgesamt 353.000 Einheiten [8]. Regionen wie Castellón erlebten Anfang 2026 einen Rückgang von fast 20 % [6], und die Kanarischen Inseln verzeichneten im Juli einen Rückgang von 6,9 % [9]. Trotz dieser deutlichen Verkaufsverlangsamung haben die Immobilienpreise ihren hartnäckigen Aufwärtstrend fortgesetzt und markieren 36 aufeinanderfolgende Monate des Anstiegs [4]. In Madrid erreichte der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im September beispielsweise 6.458 Euro [2], während die Kanarischen Inseln einen erstaunlichen Preisanstieg von 18,8 % meldeten [9]. Vor diesem komplexen Hintergrund hat das Nationale Büro für Prognose und Strategie in Moncloa einen faszinierenden Vorschlag unterbreitet: die Nutzung geerbter Häuser, um das Angebot an bezahlbaren Wohneinheiten zu erweitern und den Bedarf an Neubauten zu umgehen [19].

Das Paradox eines stagnierenden Marktes

Wir erleben einen Markt, auf dem der durchschnittliche Käufer sein finanzielles Limit erreicht haben dürfte. Wie El País berichtet, wird der Verkauf zum Wunschpreis des Eigentümers schwieriger, mit einer spürbaren Rückkehr zu Verhandlungen [3]. Doch diese isolierte Flexibilität steht in scharfem Kontrast zum breiteren Trend: Ein allgemeiner Rückgang der Bewertungen wird derzeit ausgeschlossen, und das Nationale Statistikinstitut (INE) meldete einen Anstieg der gesamten Immobilienpreise um 12,2 % für das zweite Quartal 2026, wobei Gebrauchtimmobilien bemerkenswerte 12,9 % zulegten [15].

Diese Divergenz – sinkendes Transaktionsvolumen bei gleichzeitig steigenden Preisen – deutet stark auf ein grundlegendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hin. Ein begrenzter verfügbarer Wohnungsbestand, insbesondere in begehrten urbanen Zentren, scheint hohe Werte aufrechtzuerhalten, selbst wenn weniger potenzielle Hausbesitzer es sich leisten können, in den Markt einzutreten. Die Situation wird dadurch erschwert, dass 6 % der Käufer im ersten Halbjahr Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien waren [8], was in einem ohnehin angespannten Umfeld eine zusätzliche Nachfrageschicht hinzufügt. Ohne das Kernproblem des Angebots anzugehen, fällt es selbst einer sinkenden Nachfrage schwer, die Preise zu drücken.

Das schlummernde Potenzial geerbter Immobilien freisetzen

Der Vorschlag, geerbte Häuser für bezahlbaren Wohnraum zu nutzen, ist angesichts des erheblichen Volumens dieser Immobilien besonders relevant. Spanien hat einen regelrechten Boom bei geerbten Wohnungen erlebt, wobei 2025 mit 208.227 Übertragungen den höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen erreichte [20, 22, 23]. Diese geerbten Immobilien machen beachtliche 16 % des gesamten Wohnungsangebots auf dem spanischen Markt aus, und das Gewicht der Erben im Transaktionssegment ist doppelt so hoch wie das anderer Käufer [21]. Dies deutet auf eine riesige, aber oft ungenutzte Ressource hin, die potenziell den Angebotsdruck mindern könnte.

Ein erheblicher Teil dieser geerbten Häuser bleibt jedoch oft dem Markt fern. Erben stehen häufig einem komplexen Geflecht von Herausforderungen gegenüber, darunter Erbschaftssteuern, Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und emotionale Bindungen an Familienheime. Der Prozess der Bewertung, Entscheidungsfindung und schließlich des Verkaufs oder der Vermietung kann langwierig und mit rechtlichen und finanziellen Hürden behaftet sein. Viele halten diese Immobilien einfach fest und tragen so zur Knappheit im aktiven Angebot bei.

Ein vielversprechender Weg oder ein bürokratisches Labyrinth?

Moncloas Strategie, das Wohnungsangebot durch bestehende Strukturen statt durch Neubauten zu erweitern, ist ein pragmatischer Ansatz für ein angebotsseitiges Problem. Durch die Konzentration auf geerbte Häuser will die Regierung Immobilien in den Markt bringen, die sonst ungenutzt bleiben könnten, was potenziell die Verfügbarkeit erhöht und langfristig einen Abwärtsdruck auf die Preise ausübt. Dies könnte Steueranreize für Erben zum Verkauf oder zur Vermietung oder sogar direkte Ankaufsprogramme durch öffentliche Einrichtungen bedeuten, wobei die Einzelheiten noch zu klären sind [19].

Doch der Erfolg dieser Initiative hängt davon ab, die bestehenden Barrieren zu überwinden, die diese Häuser daran hindern, auf den Markt zu gelangen. Die Vereinfachung von Erbschaftsprozessen, das Angebot klarer finanzieller Anreize oder sogar die Unterstützung bei Renovierungen könnten entscheidend sein. Ohne einen umfassenden Rahmen wird es nicht ausreichen, geerbte Häuser lediglich als Lösung zu identifizieren. Die Herausforderung besteht darin, eine latente Ressource in einen aktiven und bezahlbaren Wohnungsbestand umzuwandeln. Invesfera ist der Ansicht, dass dieser Vorschlag, obwohl vielversprechend, robuste politische Mechanismen erfordert, um das Potenzial dieser Immobilien wirklich zu erschließen und einen spürbaren Unterschied auf Spaniens paradoxem Wohnungsmarkt zu bewirken.