Bauzinsen auf Höchststand seit 2009: Warten auf den Rückgang ist keine Strategie

Ist es für Kaufinteressenten in Deutschland wirklich das Klügste, jetzt abzuwarten? Das ist der Reflex nach jedem Zinsanstieg, und aus unserer Sicht ist es derzeit der schwächste Plan, den man haben kann.

Die Fakten sind schnell erzählt. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen in Deutschland haben den höchsten Stand seit 2009 erreicht, der Durchschnitt liegt laut dem Vermittler Interhyp bei knapp 4,5 Prozent. Auf der eigenen Seite von Interhyp steht für den 15. Oktober 2026 ein Wert von 4,42 Prozent, vor einem Jahr waren es rund 3,6 Prozent. Treiber ist der Energiepreisschock infolge des Iran-Kriegs, der die Inflationssorgen genährt und die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen nach oben getrieben hat. An dieser Benchmark orientiert sich die Preisgestaltung der Baufinanzierung.

Der Rückgang ist eine Hoffnung, keine Prognose

Ein Blick auf die Erwartungen der Kreditgeber selbst: Im Bankenpanel von Interhyp erwarten Stand 15. Oktober 80 Prozent der Institute in den nächsten ein bis zwei Monaten unveränderte Zinsen, 20 Prozent erwarten niedrigere, und niemand rechnet kurzfristig mit einem Anstieg. Langfristig sehen 60 Prozent sinkende und 40 Prozent weiter steigende Zinsen. Interhyp selbst erkennt keine klare Richtung. Das ist unserer Ansicht nach kein Signal, untätig zu bleiben. Es ist ein Münzwurf, der als Strategie verkauft wird.

Bezeichnend ist das im Panel beschriebene Entlastungsszenario: eine Deeskalation im Nahen Osten und niedrigere Energiepreise. Das ist ein geopolitisches Ereignis, auf das kein Haushalt seine Planung stützen kann. Zugleich nennen Panelteilnehmer die hohen öffentlichen Defizite im Euroraum als Aufwärtsrisiko. Und die EZB hat am 10. September die Zinsen angehoben. Wenn die Zentralbank gerade erst gestrafft hat, wirkt die Erwartung einer Senkung optimistisch.

Der Expertenrat von Dr. Klein rechnet bis Ende 2026 mit stabilen bis leicht steigenden Zinsen und einer Obergrenze von 4,0 bis 4,5 Prozent für zehnjährige Darlehen. Zinsexperte Florian Pfaffinger rät Kreditnehmern zu defensiver Planung, und das Unternehmen argumentiert, Abwarten bringe wenig finanziellen Vorteil. Sowohl Dr. Klein als auch Interhyp sind Vermittler mit einem wirtschaftlichen Interesse daran, dass Darlehen abgeschlossen werden; wir verstehen das daher als interessengeleitete Einschätzung. Die Asymmetrie bleibt jedoch bestehen. Sinken die Zinsen, gewinnt man wahrscheinlich wenig. Steigen sie um weitere 0,1 oder 0,2 Punkte, verliert man nach Schätzung des Unternehmens über die Zinsbindung mehrere tausend Euro.

Das Budget durchrechnen, nicht den Schlagzeilenzins

Die nützliche Frage lautet nicht „Sind 4,5 Prozent zu hoch?“, sondern „Käme mein Haushalt mit einem um einen vollen Punkt höheren Zins zurecht?“ Der Kontext ist wichtig. Finanztip hat berechnet, dass der jüngste Anstieg bei einem Darlehen von 300.000 Euro rund 250 Euro im Monat mehr kostet. Als allgemeine Faustregel nennt Interhyp, die monatliche Rate solle 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Wir würden das als Obergrenze verstehen, nicht als Zielwert, und mit einem Puffer rechnen: ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung, ein langsamer steigendes Gehalt, eine unerwartete Ausgabe.

Es gibt auch ein Argument gegen Panik. Laut dem historischen Rückblick von Interhyp liegen die Finanzierungskosten selbst bei etwa 4 Prozent weit unter denen früherer Generationen, und Dr. Klein sagt, über zwanzig Jahre betrachtet sei das heutige Niveau weiterhin normal. Beide sind interessierte Parteien, doch der Punkt bleibt: Das ist teuer, aber nicht beispiellos. Geändert hat sich unseres Erachtens, dass die Tragfähigkeit schlampiges Rechnen nicht mehr verzeiht. Auch die Banken werden strenger: Die Bundesbank meldete, die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten sei im zweiten Quartal so stark gesunken wie seit drei Jahren nicht mehr, während die Kreditgeber ihre Standards verschärften.

Die Dauer der Zinsbindung ist die eigentliche Entscheidung

Da niemand die Richtung vorhersagen kann, ist die Sollzinsbindung die Art, sich abzusichern. Eine längere Bindung kostet pro Jahr mehr: Laut Statista lag der Zins für 15 Jahre Anfang Oktober bei 4,58 Prozent, für zehn Jahre bei 4,44 Prozent. Dieser Abstand von rund 0,14 Punkten ist unserer Meinung nach ein moderater Preis für Sicherheit, wenn das Budget knapp ist, denn das Risiko, gegen das man sich versichert, nämlich die Anschlussfinanzierung in einem schlechteren Markt, schmerzt am meisten. Sind die Finanzen komfortabel, lassen sich zehn Jahre vertreten.

Andere Stellschrauben sind wichtiger als ein erhoffter Rückgang. Interhyp betont das Eigenkapital: Mehr davon bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko und einen besseren Zins. Zudem empfiehlt das Unternehmen, Kaufpreise zu verhandeln, besonders bei Bestandsimmobilien, und Förderprogramme zu prüfen. Sinnvoll sei laut Interhyp auch, Sondertilgungsrechte von Beginn an im Vertrag zu vereinbaren. Und wer eine Anschlussfinanzierung braucht statt zu kaufen: Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für später, kostet aber einen Aufschlag. Der Experte von Finanztip sagt, bei einem Jahr Vorlauf würde er nicht sofort abschließen, warnt aber, der größte Fehler sei, zu lange zu warten und dann das Angebot der bisherigen Bank auf der Stelle zu unterschreiben.

Unser Fazit: Schluss mit dem Markt-Timing, stattdessen die Darlehenshöhe sorgfältig bemessen. Kaufen sollte nur, wer die Rate auch bei einem höheren Zins stemmen kann. Die Zinsbindung sollte zur eigenen Toleranz gegenüber Überraschungen passen. Und wenn die Rechnung bei 4,5 Prozent nicht aufgeht, lautet die Antwort: günstigere Immobilie oder mehr Eigenkapital, nicht eine Wette auf Frieden im Nahen Osten. Dies ist keine persönliche Beratung; Regeln und Angebote unterscheiden sich, und der individuelle Zins hängt von Ihrer Bonität und der Immobilie ab.