Möblierte Mietobjekte in Frankreich: Warum neue Steuern den Markt umgestalten werden

Werden Frankreichs jüngste fiskalische Manöver seinen Wohnungsmarkt wirklich neu ausbalancieren, oder lediglich eine höhere Steuerlast auf ein kritisches Segment von Immobilienbesitzern verlagern? Die bevorstehenden Änderungen des Steuerregimes für möblierte Mietobjekte, insbesondere für solche mit dem Status Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), werden die Landschaft für eine beträchtliche Anzahl von Vermietern ab 2027 neu gestalten.

Der französische Gesetzesentwurf zum Haushaltsgesetz (Projet de Loi de Finances – PLF) für 2027, hinterlegt am 1. Oktober 2026, skizziert erhebliche Anpassungen, die direkt die Steuervorteile betreffen, die Eigentümer von möblierten Mietobjekten bisher genossen haben. Diese Maßnahmen stellen keine vollständige Abschaffung des LMNP-Regimes dar, wie einige befürchten mögen, sondern eine erhebliche Verschärfung seiner Vorteile, wie Jedeclaremonmeuble.com berichtet. Das erklärte Ziel ist es, Marktungleichgewichte zu korrigieren und, laut BFMTV, 200 Millionen Euro einzusparen.

Die Erosion der Steuervorteile

Im Kern dieser Reformen steht eine Reduzierung der fiktiven Abzüge und eine starke Begrenzung der Abschreibungen, die möblierte Mietobjekte lange Zeit zu einer attraktiven Investition gemacht haben. Für nicht klassifizierte Kurzzeitvermietungen soll der fiktive Abzug im Rahmen des Micro-BIC-Regimes drastisch von 50 % auf 30 % sinken, begleitet von einer reduzierten Einkommensschwelle, so My-French-House.com. Dies bedeutet, dass ein deutlich größerer Teil der Mieteinnahmen versteuert wird.

Noch weitreichender sind die vorgeschlagenen Änderungen bei der Abschreibung für diejenigen, die dem régime réel unterliegen. Das PLF 2027 schlägt vor, die Abschreibung von möblierten Mietobjekten für nicht-professionelle Vermieter auf 2,5 % pro Jahr zu begrenzen, mit einer zusätzlichen Grenze von 7.000 € pro Steuerhaushalt, wie Legifiscal.fr und LMNP-Facile.fr detailliert darlegen. Insbesondere für touristische Vermietungen würde dieser Abschreibungssatz weiter auf 1,5 % jährlich reduziert, bemerkt BFMTV. Wir sehen dies als direkten Schlag gegen die finanzielle Tragfähigkeit vieler LMNP-Investitionen, die sich historisch auf Abschreibungen verlassen haben, um steuerpflichtige Gewinne zu minimieren und so die Steuerlast für Eigentümer effektiv zu erhöhen, wie Le Figaro Immobilier andeutet. Die Streichung oder starke Begrenzung der Abschreibung für neu erworbene möblierte Immobilien signalisiert eine klare Absicht, diese Investitionen steuerlich weniger attraktiv zu machen, so Eresrelocation.com.

Eine sich wandelnde Landschaft für den Mietmarkt

Die Folgen dieser Änderungen werden sich voraussichtlich auf den gesamten französischen Wohnungsmarkt auswirken. Da viele Vermieter betroffen sind, erwarten wir mehrere mögliche Ergebnisse. Viele Vermieter könnten angesichts höherer Steuerbescheide die Mietpreise erhöhen, um ihre geringeren Erträge auszugleichen. Dies könnte die Erschwinglichkeit für Mieter verschärfen, insbesondere in bereits stark belasteten Ballungsräumen wie Paris, wo auch andere Maßnahmen wie eine Leerstandsabgabe für 2027 in Betracht gezogen werden, wie Paris Rental erklärt.

Alternativ könnten sich einige Vermieter ganz aus dem möblierten Mietmarkt zurückziehen, ihre Immobilien in unmöblierte Mietobjekte umwandeln oder sogar verkaufen. Dies könnte das Angebot an möblierten Immobilien reduzieren, die oft für Expats und diejenigen, die flexible Wohnmöglichkeiten suchen, entscheidend sind, wie Eresrelocation.com bemerkt. Der Vorstoß der Regierung, den Steuervorteil möblierter Mietobjekte zu beschneiden, birgt das Risiko, unbeabsichtigte Engpässe in einem Marktsegment zu schaffen, das spezifische, oft kritische Bedürfnisse bedient.

Politik mit praktischen Auswirkungen in Einklang bringen

Das erklärte Ziel der Regierung, den Markt neu auszubalancieren und wahrgenommene Missbräuche bei Kurzzeit-Touristenmieten anzugehen, ist verständlich. Wir müssen uns jedoch fragen, ob ein pauschaler Ansatz bei der Steuerreform das gewünschte Gleichgewicht erreichen wird, ohne neue Verzerrungen zu schaffen. Indem möblierte Mietobjekte weniger profitabel gemacht werden, könnte die Politik Investitionen in Immobilieninstandhaltung und -modernisierung unattraktiver machen, insbesondere für weniger energieeffiziente Häuser. Während eine Renovierung vor 2027 die Abzugsfähigkeit von Kosten im Rahmen des régime réel für solche Immobilien ermöglichen könnte, wie Pulp Immobilier hervorhebt, erscheinen die Gesamtaussichten für Neuinvestitionen weniger günstig.

Unserer Ansicht nach, obwohl die Absicht darin bestehen mag, gleiche Wettbewerbsbedingungen zwischen möblierten und unmöblierten Mietobjekten zu schaffen, könnten diese Reformen lediglich die finanzielle Belastung verlagern. Vermieter werden wahrscheinlich erhöhte Kosten an die Mieter weitergeben, oder das Angebot an möbliertem Wohnraum wird schrumpfen, wobei keines davon die zugrunde liegenden Wohnungsprobleme wirklich löst. Der französische Wohnungsmarkt, der bereits komplex ist mit verschiedenen Steuerpflichten für Eigentümer, einschließlich Sozialabgaben, wie Kohen Avocats detailliert, steht nun vor einer zusätzlichen Unsicherheitsschicht, die zukünftige Investitionen abschrecken könnte.

Das Urteil ist klar: Diese fiskalischen Anpassungen stellen eine erhebliche Verschärfung für Eigentümer von möblierten Immobilien dar. Während die genauen langfristigen Auswirkungen abzuwarten bleiben, sollten Vermieter mit möblierten Immobilien in Frankreich ihre Finanzstrategien jetzt überprüfen und sich auf ein weniger nachsichtiges Steuerumfeld ab 2027 vorbereiten.