Una bajada del 30 % en la vivienda ayudaría, pero por sí sola no arreglaría casi nada

¿Está roto el mercado de la vivienda en España porque los precios son demasiado altos o porque los salarios son demasiado bajos? La respuesta honesta es que por ambas cosas, y un nuevo informe sindical hace difícil ignorar esa brecha. También alimenta una fantasía tentadora: si los precios bajaran un tercio, todo se arreglaría. Lo dudamos.

La brecha es real y las cifras son contundentes

Según la cobertura de la Cadena SER del informe de CCOO, los salarios han subido un 30 % desde 2013, mientras que el precio de la vivienda en propiedad se ha disparado un 108 %. Es decir, el precio de la vivienda ha crecido 3,6 veces más que las nóminas. En Madrid, esa relación llega a 4,2.

El esfuerzo necesario cuenta la misma historia. En 1985, comprar una vivienda media de 90 metros cuadrados costaba 3,1 salarios anuales completos. Ahora cuesta 7,1, y 10 en Madrid, 10,8 en Málaga y 12,2 en las Islas Baleares. El informe añade que la entrada, los impuestos y otros gastos suponen aproximadamente un 30 % del precio además de lo anterior.

La simulación principal del informe sostiene que un recorte del 30 % en los precios aportaría a la economía entre 21.000 y 26.000 millones de euros y generaría entre 330.000 y 411.000 empleos.

Una caída del 30 % es un experimento mental, no una previsión

Hay que tener cuidado con esta última cifra. Procede de una simulación del propio sindicato, que el departamento de estudios de CCOO describe como realizada con horizontes de cinco y diez años, y da por hecho que el recorte de precios simplemente ocurre. CCOO es parte interesada y describe la política de vivienda de España como cuatro décadas de fracaso. Es una postura legítima, pero es una postura. Nada de lo que hemos visto en la cobertura estima la probabilidad de una caída así ni qué la provocaría.

A nuestro juicio, desear una bajada del 30 % tampoco tiene mucho sentido. Las caídas de ese calibre suelen venir acompañadas de recesión, pérdida de empleos y crédito más restrictivo, justo las condiciones que dejan a la gente fuera del mercado. Una bajada de precios que llega con paro no es un regalo para quien quiere comprar. Y una caída puntual no tocaría lo que el propio informe señala como problema estructural: el débil vínculo entre los salarios y el coste de una vivienda.

El mercado del alquiler muestra el mismo patrón. Entre 2015 y 2024, los nuevos contratos de alquiler subieron un 37 % mientras que el salario medio lo hizo un 21 %. Una bajada de los precios de venta no revertiría esto de forma automática, sobre todo allí donde los alquileres turísticos retiran viviendas de la oferta residencial, como sostiene el estudio de CCOO.

Prepárate para el estancamiento, no para un desplome

Para quien intente comprar, lo sensato no es dar por hecho un hundimiento. Lo más probable es que los precios se mantengan estables durante un tiempo y que los salarios cierren poco a poco parte de la brecha. Creemos que ese es el mejor escenario realista, y es una previsión, no un hecho. Esperar un descuento del 30 % es una apuesta, y desequilibrada: si falla, habrás pagado alquiler durante años y seguirás ante una compra de 7,1 salarios.

Unos consejos prácticos, en términos generales y no como recomendaciones personales: calcula lo que puedes permitirte con tus ingresos de hoy, no con un precio que esperas. Presupuesta ese 30 % adicional en gastos y ahorro que señala el informe. Compara el coste mensual de alquilar y de comprar en tu propia ciudad, porque las diferencias regionales son enormes. En Extremadura, la vivienda subió un 53 % frente al 26 % de los salarios, una brecha mucho más suave que la de Madrid.

La idea de fondo es que el informe acierta en el diagnóstico aunque su simulación sea más retórica que hoja de ruta. La vivienda lleva 13 años corriendo por delante de los salarios. Cerrar esa brecha exigirá más oferta, salarios más altos o ambas cosas, y llevará años. Desconfía de cualquier promesa de solución rápida, incluida una gran bajada de precios.

Nuestro veredicto: el informe de CCOO es una alarma útil y una mala guía para un comprador. Planifica en función de tus ingresos, no de un desplome.