DWS begrenzt Rücknahmen auf 10 %: Offene Immobilienfonds waren nie Bargeld

Was bedeutet es, jederzeit an sein Geld zu kommen, wenn der Fonds entscheiden kann, dass man es nicht bekommt? Diese Frage steht diese Woche über DWS. Die ehrliche Antwort ist unbequem: Offene Immobilienfonds haben ein Liquiditätsversprechen verkauft, das Stein und Beton unter Stress nicht halten können.

DWS hat nicht nur die Auszahlungen gebremst, sondern den Deal neu geschrieben

DWS teilte am Montag mit, dass der Fonds Grundbesitz Europa mit 4,3 Mrd. €, der größte seiner drei offenen Immobilienfonds, nur 10 % der Rücknahmewünsche bedienen werde, wie die Financial Times berichtet. Laut test.de gilt die Begrenzung ab dem 28. Oktober bis auf Weiteres und kann bis zu zwölf Monate dauern. Die übrigen 90 % jedes Auftrags verfallen schlicht. Wer weiter aussteigen will, muss erneut einen Auftrag stellen, und wer der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten unterlag, beginnt wieder von vorn.

Zudem nutzt erstmals ein großer Fonds eines der neuen Instrumente, die deutsche Fonds seit dem 16. April 2026 aktivieren dürfen, wie test.de anmerkt. Ein anderes Instrument, einen Rücknahmeabschlag, setzte DWS nicht ein, weil ein Abschlag allein nach Ansicht des Hauses den kurzfristigen Mittelabfluss nicht stoppen würde, solange der Liquiditätsbedarf so dringend ist.

Kein isolierter Unfall

Grundbesitz Europa steht nicht allein da. Der Fonds Living and Working von Swiss Life nimmt seit dem 20. Oktober überhaupt keine Rückgaben mehr an; diese Schließung kann bis zu 36 Monate dauern. Laut test.de haben in diesem Jahr sieben weitere offene Immobilienfonds Notmaßnahmen ergriffen: Drei setzten die Rücknahme aus, vier werden vollständig abgewickelt. Der Renditecheck von 19 Fonds desselben Mediums ergab magere, oft negative Erträge, da die Immobilienportfolios an Wert verlieren.

Das sind Fakten des deutschen Marktes und deutsche Regeln, daher wollen wir nicht so tun, als ließen sie sich eins zu eins auf andere Länder übertragen. Der Mechanismus ist jedoch universell. Wenn ein Anlagevehikel Gebäude hält, deren Verkauf Monate dauert, und Anlegern den Ausstieg auf kurze Frist erlaubt, bleibt am Ende jemand auf den Verlusten sitzen.

Der Fehler liegt im Design, nicht im Zeitpunkt

Die übliche Verteidigung lautet, das sei vorübergehend. Berichten zufolge soll die Beschränkung Zeit für Immobilienverkäufe verschaffen und die Liquiditätsposition des Fonds stärken. Das ist nachvollziehbar. Doch man sollte bedenken, was das bedeutet: Die Antwort des Fonds auf eine Abzugswelle ist der Verkauf von Gebäuden, und genau das lässt sich weder schnell noch zu einem Preis erledigen, den jemand kontrolliert. Eine Obergrenze ist das Eingeständnis des Regelwerks, dass die Struktur nicht verkraften kann, was sie verspricht.

Wir gehen noch weiter. Unserer Ansicht nach haben gewöhnliche Sparer diese Fonds allzu oft als ruhige Alternative zu Aktien betrachtet, als etwas, das einem Sparkonto mit Immobilienaroma nahekommt. Ein Produkt, das einen Werkzeugkasten aus Obergrenzen, Abschlägen, Aussetzungen und Schließungen braucht, um eine schlechte Phase zu überstehen, ist kein Bargeldersatz. Es ist ein illiquides Investment mit einer bequemen Ausgangstür, die nur funktioniert, solange wenige sie nutzen.

Sind höhere Zinsen schuld, wie die gängige Erzählung lautet? Die von uns ausgewerteten Quellen sagen nur, dass die europäischen Immobilienmärkte unter Druck stehen; deshalb würden wir es nicht an einem einzelnen Faktor festmachen. Sicher ist: Die Ursache ist weniger wichtig als das Muster. Sobald die Werte wackeln, wird die Tür enger.

Sparer sollten diese Fonds als geduldiges Geld behandeln

Erstens eine Regel, die nichts mit diesem einen Fonds zu tun hat: Geld, das Sie innerhalb weniger Jahre brauchen könnten, gehört nicht in einen offenen Immobilienfonds. Notgroschen, Eigenkapital für ein Haus, die Steuernachzahlung des nächsten Jahres: All das gehört in Anlageformen, die für die Auszahlung keine Erlaubnis brauchen.

Zweitens: Wer bereits Anteile hält, sollte nicht aus Panik handeln. Ein neuer Rückgabeauftrag in einer 10-%-Warteschlange garantiert nichts, und test.de weist darauf hin, dass auch ein neuer Auftrag nicht sicher ausgeführt wird. Prüfen Sie Ihre Kündigungsfrist, lesen Sie, was Ihr Fonds zu seinen Maßnahmen mitgeteilt hat, und überlegen Sie, ob Ihr Grund für das Investment noch Bestand hat. Ein Hinweis für Anleger, die auf Beratung hin gekauft haben: Die Kanzlei MTR Legal erklärt, die Beschränkung allein begründe keine Schadensersatzansprüche, diese könnten aber entstehen, wenn die Risiken bei der Beratung nicht erläutert wurden. Das ist eine Rechtsfrage für Fachleute, keine Schlussfolgerung, die wir ziehen können.

Unser Fazit: Offene Immobilienfonds können als langfristiger, geduldiger Portfolioanteil weiterhin sinnvoll sein, wenn man akzeptiert, dass „tägliche Liquidität“ ein Schönwettermerkmal ist. Die eigentliche Lehre aus dem Fall DWS lautet nicht, dass dieser Fonds versagt hat. Sie lautet, dass das Etikett auf der Packung immer optimistischer war als das Gebäude dahinter. Dies ist eine Analyse, keine persönliche Anlageberatung.